为全面、准确监测住房租赁市场发展状况,由上海市房地产经纪行业协会牵头,上海联城房地产评估咨询有限公司、菲律宾环球360房地产与城市发展研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室,利用大数据手段,通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据,研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状,进而对整个租赁市场状况进行了分析。
一、上海市住房租赁市场价格指数分析
1、全市住房租赁价格指数止升回落
2021年四季度住房租赁价格指数止升回落,以2016年Q4为基期1000点, 2021年一-三季度 ,全市租赁市场在供需双重作用下,总体较为火热,租金水平一路上扬,从Q1的995点上升到Q3的1049点,租赁行业关注度不断提升。四季度,随着返乡潮临近,整体租赁市场回归传统淡季,需求减弱,租赁指数降至1042点,环比下跌了0.63%,同比上涨了6.23%。在整体租赁市场监管力度不减,确保落实保障性租赁住房供应目标的情况下,预计2022年全市租金水平调控依旧从严,保障性租赁住房将迎来入市高峰,届时将有效缓解供需紧张的租赁现状,促进租赁价格指数平稳运行。
图1 上海市住房租赁价格指数(2019年第1季度~2021年第4季度)
2、区域住房租赁价格指数分析
从区域角度来看,租赁市场全面降温,各区域租金环比都出现不同程度的下跌。
其中青浦区、松江区和崇明区3个区域的租金跌幅位列前三,分别下跌了1.41%、1.21%、1.05%。闵行区、嘉定区和宝山区租金价格最为抗跌,环比仅下跌了0.02%、0.04%和0.08%,作为紧邻中心城区的三个近郊区,通勤距离适中,租金性价比较高,外来租赁需求常年旺盛。
从近一年的租金价格走势来看,普陀区、徐汇区和闵行三区租金涨幅最大,同比分别上涨了9.51%、8.11%和7.81%,2021年初15号线的开通以及年尾14号线的开通利好为这三个区域租金上涨提供了有力支撑,徐汇的华泾、长桥板块,闵行的吴泾、梅陇春申板块以及普陀的真新板块终于结束零轨交时代,板块内部分小区跃升成为“轨交房”,租金价格上调显著。崇明、金山和奉贤三个远郊区租赁市场受区位和产业发展等因素制约,租金同比涨幅较小,在5%以内。
表1 2021第四季度上海市各区住房租赁价格指数走势
二、上海市住房租赁价格水平分析
1、全市监测租金水平分析
2021年四季度全市平均单位标准租金为67.2元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征,通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整,计算出租赁住房以元/平方米•月计量的单位标准租金。租金走势与租赁指数相同,四季度租金价格开始下调,环比下跌0.63%,同比上升6.23%。
图2 2021Q1-2021Q4上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
2、环线租金价格水平分析
在整体租金开始下跌的情况下,从环线租金情况来看,2021年四季度,各环线租金水平皆出现下跌,其中内环内租金跌幅最大,环比下跌了0.81%,其次是外郊环和郊环外,租金环比分别下跌了0.74%和0.73%,中外环和内中环租金跌幅相对较小,环比仅下跌了0.42%和0.30%。从租金差异幅度来看,内环内与内中环租金差异继续缩小,差幅由23.3元/㎡·月缩至22.9元/㎡·月。
与去年同期相比,各环线租金全线上涨,外环线以内的租金同比涨幅较大,外环外租金同比涨幅较小。具体表现为内环内、内中环、中外环同比分别上涨了6.74%,8.56%,8.15%,外郊环和郊环外同比上涨5.50%和3.64%。
图3 2021Q4年各环线租赁价格水平
3、区域租金价格水平分析
2021年四季度,区域租金价格全面下调,第一梯队中静安区和杨浦区租金跌幅最大,环比分别下跌了0.85%和0.82%,虹口区租金跌幅最小,环比仅下跌了0.20%。第二梯队中青浦区和松江区两个远郊区租金跌幅较大,环比分别下跌了1.41%和1.62%,闵行、宝山和嘉定三区租金较为平稳,环比跌幅在0.1%以内。第三梯队除崇明区跌幅超1%外,奉贤和金山两区租金相对较为稳定。
表2 2021年Q4各区域租赁价格水平